Referência de empréstimos hipotecários (IRPH)

O IRPH, abreviatura de Home Loan Benchmark, é uma média ponderada dos principais empréstimos de home equity com um período de mais de três anos.

Referência de empréstimos hipotecários (IRPH)

A origem do IRPH, como modalidade de referência oficial na Espanha, data de 3 de agosto de 1994. Nesta data, cumprindo a obrigação de complementar os anexos da Portaria publicada em 11 de maio de 1994 sobre transparência das condições financeiras da empréstimos hipotecários, o Banco da Espanha elevou o IRPH a oficial.

Assim, em agosto de 1994, o IRPH, oficialmente conhecido como a taxa média para empréstimos hipotecários de três anos, foi regulamentado. Com a publicação das taxas de referência oficiais para o mercado hipotecário, o Ministério da Economia e Finanças espanhol procurou proteger os clientes. Para o efeito, para além de elevar vários índices à categoria de administradores, editou diversos regulamentos sobre os contratos de mútuo com garantia hipotecária que se destinavam à aquisição de habitação. Ou seja, impôs uma forma de atuação às entidades que ofereciam crédito imobiliário para habitação, que tentavam evitar que os clientes fossem mal informados sobre a hipoteca que assinaram.

Apesar disso, como veremos adiante e conforme indicado pelo Tribunal de Justiça da União Europeia (TJEU), algumas entidades não cumpriram as indicações daquela circular que tinha por objetivo último a proteção dos clientes através da transparência e da informação.

Como o IRPH é calculado?

Embora, em essência, haja apenas uma maneira de calcular o IRPH, formalmente existem três tipos de IRPH. O dos bancos, dos bancos de poupança e de todas as instituições de crédito. As fórmulas são descritas abaixo:

  • Taxa média de empréstimos hipotecários de bancos em 3 anos
Irph Banks

Onde:

i b : Média das taxas de juros médias ponderadas dos bancos

n b : Número de bancos participantes no cálculo

  • Taxa média de empréstimos hipotecários em 3 anos de bancos de poupança
Irph Boxes

Onde:

i ca : Média das taxas de juros médias ponderadas dos bancos de poupança

n ca : Número de bancos de poupança participantes no cálculo

  • Taxa média de crédito hipotecário superior a 3 anos do grupo de entidades
Conjunto de entidades Irph

Onde:

i b : Média das taxas de juros médias ponderadas dos bancos

n b : Número de bancos participantes no cálculo

i ca : Média das taxas de juros médias ponderadas dos bancos de poupança

n ca : Número de bancos de poupança participantes no cálculo

i sch : Média das taxas de juros médias ponderadas das empresas de crédito hipotecário

n sch : Número de empresas de crédito hipotecário participantes no cálculo

Ótimo, já conhecemos as fórmulas, mas como aplicar? Para entender bem a fórmula, é necessário conhecer o conceito de taxa de juros, média ponderada e somatório. O que a fórmula faz é calcular a média das taxas médias. Ou seja, se a taxa de juros média ponderada do banco X for 10% e a taxa de juros média ponderada do banco Y for 5%, então a taxa de juros média ponderada será 10 + 5 dividido por 2 (temos 2 bancos). Isso é 7,5%. Agora, ao calcular a taxa de juros média ponderada de cada banco, como fazemos isso?

Imaginemos que o banco X tem na sua carteira crédito à habitação com prazo superior a três anos (que são computados para o cálculo) por um valor (tendo em conta os principais) de 10 milhões de euros. No total, possui 20 empréstimos em carteira. Embora a soma dos 20 seja de 10 milhões de euros, nem todos os empréstimos são do mesmo valor. Especificamente, o principal de uma delas (saldo devedor) ascende a 5 milhões de euros. Sendo 50% do total da carteira que calcula, terá mais peso do que o resto dos 19 créditos hipotecários. Assim, ao tomar a média do banco, a taxa de juro com que foi contratado aquele empréstimo de 5 milhões será mais determinante no cálculo.

Em resumo, o IRPH é calculado de acordo com as seguintes etapas:

  1. Adiciona-se o principal ponderado dos empréstimos pendentes de pagamento com prazo superior a três anos para um determinado banco.
  2. Uma vez que temos os pesos principais, ele é dividido pelo número de empréstimos concedidos por aquele banco (que atendem aos critérios).
  3. Após 1 e 2, teremos obtido a taxa de juros média ponderada de um determinado banco. Portanto, faremos 1 e 2, para cada banco.
  4. Uma vez que temos as taxas de juros médias ponderadas de cada banco, nós as somamos e dividimos pelo número de bancos. Teremos obtido o IRPH dos bancos.
  5. Será necessário seguir os passos 1 a 4 para caixas econômicas e empresas hipotecárias.
  6. Uma vez que temos os três IRPHs, pegamos a média e o resultado deve ser idêntico ao obtido executando a última fórmula.

Polêmica e crítica

A polêmica do IRPH surge devido à preocupação (e reclamação) de muitos clientes sobre a dificuldade em saber de onde vêm os números do IRPH. Em princípio, o Banco de Espanha foi a entidade que publicou oficialmente este índice. Porém, em 2011 teve início um processo que culminaria no desaparecimento do índice oficial. Especificamente, por volta de 2013, os bancos IRPH, bancos de poupança IRPH e o tipo de ativo de referência de bancos de poupança (CECA) desapareceram. Pretendeu-se harmonizar as contas a nível europeu e nacional, bem como ajustar o custo dos empréstimos ao custo real com que os bancos obtêm recursos.

Em outras palavras, o IRPH era muito caro. E de facto, embora o Banco de Espanha continue a publicá-lo, não é considerado oficial desde outubro de 2013. A crítica do índice, para além da sua opacidade, é que não cumpre um dos artigos do despacho onde nasceu.

Refira-se que o Despacho 5 de Maio de 1994 insiste no facto da transparência na cobrança das comissões, no cálculo objectivo dos índices e na não inclusão de factores que dependem exclusivamente da entidade ou entidade que podem fazer variar demais. Algumas entidades, ao incorporar comissões ocultas na taxa de juros, estavam contornando os regulamentos. Como se não bastasse, eles comercializaram o IRPH como juros fixos, quando na realidade é variável. E, para piorar a situação, alegaram que era historicamente menos volátil do que a Euribor, o que é falso.