Benchmark kredytów hipotecznych (IRPH)

IRPH, skrót od Home Equity Benchmark, jest średnią ważoną głównych pożyczek pod zastaw domu na okres dłuższy niż trzy lata.

Benchmark kredytu hipotecznego (IRPH)

Początki IRPH, jako oficjalnego typu referencyjnego w Hiszpanii, sięgają 3 sierpnia 1994 r. W tym dniu dopełniając obowiązku uzupełnienia załączników do Rozporządzenia opublikowanego 11 maja 1994 r. w sprawie jawności warunków finansowych hipoteki kredytów, Bank Hiszpanii podniósł IRPH do oficjalnej wartości.

W ten sposób w sierpniu 1994 r. IRPH, oficjalnie znana jako średnia oprocentowanie kredytów hipotecznych w okresie trzech lat, została uregulowana. Publikując oficjalne stopy referencyjne dla rynku kredytów hipotecznych, hiszpańskie Ministerstwo Gospodarki i Finansów miało na celu ochronę klientów. W tym celu, poza podniesieniem kilku kolejnych wskaźników do kategorii funkcjonariuszy, wydała kilka regulacji dotyczących tych umów kredytowych z gwarancją hipoteczną, które miały na celu nabycie domu. Oznacza to, że narzuciła sposób działania podmiotom oferującym kredyty hipoteczne na mieszkanie, które starały się zapobiegać wprowadzaniu w błąd klientów o zaciągniętych kredytach hipotecznych.

Mimo to, jak zobaczymy później i jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), niektóre podmioty nie zastosowały się do wskazań tego okólnika, którego ostatecznym celem była ochrona klientów poprzez przejrzystość i informację.

Jak obliczane jest IRPH?

Chociaż w zasadzie istnieje tylko jeden sposób obliczenia IRPH, formalnie istnieją trzy rodzaje IRPH. Banków, kas oszczędnościowych i wszystkich instytucji kredytowych. Wzory opisano poniżej:

  • Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ciągu 3 lat od banków
Banki Irph

Gdzie:

i b : Średnia średnich ważonych stóp procentowych banków

n b : Liczba banków uczestniczących w obliczeniach

  • Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ciągu 3 lat z kas oszczędnościowych
Pudełka Irph

Gdzie:

i ca : Średnia średnich ważonych stóp procentowych kas oszczędnościowych

n ca : Liczba kas oszczędnościowych biorących udział w obliczeniach

  • Średnia stopa kredytów hipotecznych w okresie 3 lat zbioru podmiotów
Zestaw encji Irph

Gdzie:

i b : Średnia średnich ważonych stóp procentowych banków

n b : Liczba banków uczestniczących w obliczeniach

i ca : Średnia średnich ważonych stóp procentowych kas oszczędnościowych

n ca : Liczba kas oszczędnościowych biorących udział w obliczeniach

i sch : Średnia średnich ważonych stóp procentowych firm udzielających kredytów hipotecznych

n sch : Liczba firm udzielających kredytów hipotecznych uczestniczących w obliczeniach

Świetnie, znamy już formuły, ale jak to zastosować? Aby dobrze zrozumieć formułę, konieczna jest znajomość pojęcia stopy procentowej, średniej ważonej i sumowania. Formuła oblicza średnią ze średnich stawek. Oznacza to, że jeśli średnia ważona stopa procentowa banku X wynosi 10%, a średnia ważona stopa procentowa banku Y wynosi 5%, to średnia ważona stopa procentowa wyniesie 10 + 5 podzielone przez 2 (mamy 2 banki). To 7,5%. Teraz, kiedy obliczamy średnią ważoną stopę procentową każdego banku, jak to robimy?

Wyobraźmy sobie, że bank X ma w swoim portfelu kredyty hipoteczne z terminem dłuższym niż trzy lata (wyliczane do kalkulacji) o wartości (z uwzględnieniem głównych) 10 mln euro. Łącznie w swoim portfelu ma 20 kredytów. Chociaż suma 20 wynosi 10 milionów euro, nie wszystkie pożyczki mają tę samą kwotę. Konkretnie, kapitał jednego z nich (saldo należności) wynosi 5 mln euro. Będąc 50% całego portfela, który oblicza, będzie miał większą wagę niż reszta 19 kredytów hipotecznych. W związku z tym, jeśli chodzi o przyjęcie średniej banku, bardziej decydujące znaczenie w obliczeniach będzie miała stopa oprocentowania, po jakiej została podpisana ta pożyczka w wysokości 5 mln.

Podsumowując, IRPH oblicza się według następujących kroków:

  1. Dodawany jest ważony kapitał kredytów oczekujących na spłatę z okresem dłuższym niż trzy lata dla danego banku.
  2. Gdy mamy już wagi główne, dzielimy je przez liczbę kredytów udzielonych z tego banku (spełniających kryteria).
  3. Po 1 i 2 otrzymamy średnią ważoną stopę procentową danego banku. Tak więc zrobimy 1 i 2 dla każdego banku.
  4. Gdy mamy już średnie ważone stopy procentowe każdego banku, dodajemy je i dzielimy przez liczbę banków. Otrzymamy IRPH z banków.
  5. Konieczne będzie wykonanie kroków od 1 do 4 dla kas oszczędnościowych i firm hipotecznych.
  6. Gdy mamy już trzy wartości IRPH, bierzemy średnią, a wynik musi być identyczny z tym uzyskanym przez wykonanie ostatniego wzoru.

Kontrowersje i krytyka

Kontrowersje związane z IRPH wynikają z obaw (i skarg) wielu klientów na trudności związane z ustaleniem, skąd pochodzą numery IRPH. W zasadzie to Bank Hiszpanii był podmiotem, który oficjalnie opublikował ten indeks. Jednak w 2011 roku rozpoczął się proces, którego kulminacją było zniknięcie indeksu jako oficjalnego. W szczególności około 2013 r. zniknęły banki IRPH, kasy oszczędnościowe IRPH i referencyjny typ aktywów kas oszczędnościowych (CECA). Zamiarem było ujednolicenie rachunków na poziomie europejskim i krajowym, a także dostosowanie kosztów kredytów do rzeczywistych kosztów, po jakich banki pozyskiwały środki.

Innymi słowy, IRPH był zbyt drogi. I rzeczywiście, chociaż Bank Hiszpanii nadal go publikuje, nie był uważany za oficjalny od października 2013 r. Krytyka indeksu, poza jego nieprzejrzystością, polegała na tym, że nie jest on zgodny z jednym z artykułów rozporządzenia z którym się narodził.

Należy zauważyć, że rozporządzenie z 5 maja 1994 r. kładzie nacisk na fakt przejrzystości przy pobieraniu prowizji, na obiektywne obliczanie wskaźników oraz na nieuwzględnianie czynników, które zależą wyłącznie od podmiotu lub podmiotu, które mogą powodować jego zróżnicowanie zbyt wiele. Niektóre podmioty, wliczając w oprocentowanie ukryte prowizje, omijały przepisy. Jakby tego było mało, reklamowali IRPH jako stałą stopę procentową, podczas gdy w rzeczywistości jest ona zmienna. I, co gorsza, twierdzili, że był mniej niestabilny historycznie niż Euribor, co jest fałszywe.