Referentna vrijednost hipotekarnog kredita (IRPH)

IRPH, skraćenica od Home Equity Benchmark, ponderirani je prosjek glavnih stambenih zajmova s ​​razdobljem duljim od tri godine.

Referentna vrijednost hipotekarnog kredita (IRPH)

Podrijetlo IRPH, kao službene referentne vrste u Španjolskoj, datira od 3. kolovoza 1994. godine. Na taj datum, u skladu s obvezom dopune aneksa Naredbe objavljene 11. svibnja 1994. o transparentnosti financijskih uvjeta hipoteke kredita, Banka Španjolske podigla je IRPH u službene.

Tako je u kolovozu 1994. reguliran IRPH, službeno poznat kao prosječna stopa za hipotekarne kredite tijekom tri godine. Objavom službenih referentnih stopa za hipotekarno tržište, španjolsko Ministarstvo gospodarstva i financija nastojalo je zaštititi klijente. U tu svrhu, osim što je podigao još nekoliko indeksa u kategoriju službenika, donio je nekoliko propisa o onim ugovorima o kreditu s hipotekarnim jamstvom koji su bili namijenjeni kupnji stana. Odnosno, nametnuo je način postupanja subjektima koji su nudili hipotekarne kredite za kuće koji su pokušavali spriječiti da klijenti budu krivo informirani o hipoteci koju su potpisali.

Unatoč tome, kao što ćemo kasnije vidjeti i na što je ukazao Sud Europske unije (CJEU), neki subjekti nisu postupili u skladu s naznakama te okružnice čija je krajnja svrha bila zaštita kupaca kroz transparentnost i informiranje.

Kako se izračunava IRPH?

Iako, u biti, postoji samo jedan način izračunavanja IRPH, formalno postoje tri vrste IRPH. Ona banaka, štedionica i svih kreditnih institucija. Formule su opisane u nastavku:

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita banaka na rok od 3 godine
Irph Banks

Gdje:

i b : Prosjek prosječnih ponderiranih kamatnih stopa banaka

n b : Broj banaka koje sudjeluju u izračunu

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita na 3 godine od štedionica
Irph kutije

Gdje:

i ca : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa štedionica

n ca : Broj štedionica koje sudjeluju u izračunu

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita tijekom 3 godine skupa entiteta
Skup entiteta Irph

Gdje:

i b : Prosjek prosječnih ponderiranih kamatnih stopa banaka

n b : Broj banaka koje sudjeluju u izračunu

i ca : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa štedionica

n ca : Broj štedionica koje sudjeluju u izračunu

i sch : Prosjek ponderiranih prosječnih kamatnih stopa društava za hipotekarne kredite

n sch : Broj hipotekarnih kreditnih društava koja sudjeluju u izračunu

Super, već znamo formule, ali kako to primijeniti? Za dobro razumijevanje formule potrebno je poznavati pojam kamatne stope, ponderirani prosjek i zbrajanje. Formula izračunava prosjek prosječnih stopa. Odnosno, ako je prosječna ponderirana kamatna stopa banke X 10%, a prosječna ponderirana kamatna stopa banke Y 5%, tada će prosječna ponderirana kamatna stopa biti 10 + 5 podijeljena s 2 (imamo 2 banke). Ovo je 7,5%. Sada, kada izračunavamo prosječnu ponderiranu kamatnu stopu svake banke, kako to učiniti?

Zamislimo da banka X u svom portfelju ima hipotekarne kredite na rok od tri godine (koji se računaju za izračun) u vrijednosti (uzimajući u obzir glavnice) od 10 milijuna eura. Ukupno u svom portfelju ima 20 kredita. Iako je zbroj tih 20 10 milijuna eura, nisu svi krediti istog iznosa. Naime, glavnica jednog od njih (nepodmireni dug) iznosi 5 milijuna eura. Budući da je 50% ukupnog portfelja koji izračuna, imat će veću težinu od ostalih 19 hipotekarnih zajmova. Stoga će, kada se uzme prosjek banke, u izračunu bitnija kamata po kojoj je potpisan kredit od 5 milijuna kuna.

Ukratko, IRPH se izračunava prema sljedećim koracima:

  1. Dodaje se ponderirana glavnica kredita koji čekaju na otplatu s rokom trajanja dužim od tri godine za danu banku.
  2. Nakon što imamo glavne pondere, dijelimo ih s brojem kredita odobrenih od te banke (koji zadovoljavaju kriterije).
  3. Nakon 1 i 2, dobit ćemo prosječnu ponderiranu kamatnu stopu dane banke. Dakle, napravit ćemo 1 i 2, za svaku banku.
  4. Nakon što imamo ponderirane prosječne kamatne stope svake banke, zbrajamo ih i dijelimo s brojem banaka. Dobit ćemo IRPH od banaka.
  5. Bit će potrebno napraviti korake od 1. do 4. za štedionice i hipotekarna društva.
  6. Nakon što imamo tri IRPH-a, uzimamo prosjek i rezultat mora biti identičan onom dobivenom provođenjem zadnje formule.

Kontroverze i kritike

Kontroverza IRPH-a nastaje zbog zabrinutosti (i pritužbi) mnogih klijenata o poteškoćama u saznanju odakle dolaze brojevi IRPH-a. U načelu, Banka Španjolske bila je entitet koji je službeno objavio ovaj indeks. Međutim, 2011. započeo je proces koji će kulminirati nestankom indeksa kao službenog. Naime, oko 2013. godine nestale su IRPH banke, IRPH štedionice i referentna vrsta imovine štedionica (CECA). Namjera je bila uskladiti račune na europskoj i nacionalnoj razini, kao i uskladiti troškove kredita s realnim troškom po kojem su banke dobivale sredstva.

Drugim riječima, IRPH je bio preskup. I doista, iako ga Banka Španjolske nastavlja objavljivati, on se ne smatra službenim od listopada 2013. Kritika indeksa, osim njegove neprozirnosti, bila je da nije u skladu s jednim od članaka naredbe s kojim je rođen.

Valja napomenuti da Naredba od 5. svibnja 1994. inzistira na činjenici transparentnosti prilikom prikupljanja provizija, na objektivnom izračunu indeksa i na neuključivanju čimbenika koji ovise isključivo o subjektu ili subjektu, a koji mogu uzrokovati njegovo variranje previše. Neki su subjekti ugrađivanjem skrivenih provizija u kamatnu stopu zaobilazili propise. Kao da to nije dovoljno, IRPH su plasirali kao fiksnu kamatu, dok je u stvarnosti varijabilna. I, da stvar bude gora, tvrdili su da je povijesno manje volatilan od Euribora, što je lažno.