Σημείο αναφοράς στεγαστικού δανείου (IRPH)

Το IRPH, συντομογραφία του Home Equity Benchmark, είναι ο σταθμισμένος μέσος όρος των κύριων στεγαστικών δανείων με περίοδο μεγαλύτερη των τριών ετών.

Σημείο αναφοράς στεγαστικού δανείου (IRPH)

Η προέλευση του IRPH, ως ο επίσημος τύπος αναφοράς στην Ισπανία, χρονολογείται από τις 3 Αυγούστου 1994. Την ημερομηνία αυτή, συμμορφούμενη με την υποχρέωση συμπλήρωσης των παραρτημάτων του Διατάγματος που δημοσιεύθηκε στις 11 Μαΐου 1994 σχετικά με τη διαφάνεια των οικονομικών όρων της υποθήκης δάνεια, η Τράπεζα της Ισπανίας ανέδειξε το IRPH σε επίσημο.

Έτσι, τον Αύγουστο του 1994 ρυθμίστηκε το IRPH, επίσημα γνωστό ως το μέσο επιτόκιο για τα στεγαστικά δάνεια για τρία χρόνια. Με τη δημοσίευση των επίσημων επιτοκίων αναφοράς για την αγορά στεγαστικών δανείων, το ισπανικό Υπουργείο Οικονομίας και Οικονομικών στόχευσε στην προστασία των πελατών. Για να γίνει αυτό, εκτός από την αύξηση αρκετών ακόμη δεικτών στην κατηγορία των αξιωματικών, εξέδωσε αρκετές ρυθμίσεις για εκείνες τις δανειακές συμβάσεις με εγγύηση στεγαστικού δανείου που προορίζονταν να αποκτήσουν κατοικία. Δηλαδή, επέβαλε έναν τρόπο δράσης σε οντότητες που πρόσφεραν στεγαστικά δάνεια για κατοικίες που προσπάθησαν να αποτρέψουν την παραπληροφόρηση των πελατών σχετικά με το στεγαστικό δάνειο που υπέγραψαν.

Παρόλα αυτά, όπως θα δούμε στη συνέχεια και όπως υποδείχθηκε από το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΔΕΕ), ορισμένες οντότητες δεν συμμορφώθηκαν με τις ενδείξεις αυτής της εγκυκλίου που είχε απώτερο σκοπό την προστασία των πελατών μέσω της διαφάνειας και της ενημέρωσης.

Πώς υπολογίζεται το IRPH;

Αν και, στην ουσία, υπάρχει μόνο ένας τρόπος υπολογισμού του IRPH, τυπικά υπάρχουν τρεις τύποι IRPH. Αυτό των τραπεζών, αυτό των ταμιευτηρίων και αυτό όλων των πιστωτικών ιδρυμάτων. Οι τύποι περιγράφονται παρακάτω:

  • Μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων άνω των 3 ετών από τράπεζες
Irph Banks

Οπου:

i β : Μέσος όρος των μέσων σταθμικών επιτοκίων των τραπεζών

n β : Αριθμός τραπεζών που συμμετέχουν στον υπολογισμό

  • Μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων άνω των 3 ετών από ταμιευτήρια
Irph Boxes

Οπου:

i ca : Μέσος σταθμισμένος μέσος όρος επιτοκίων ταμιευτηρίου

n ca : Αριθμός ταμιευτηρίων που συμμετέχουν στον υπολογισμό

  • Μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων για 3 χρόνια του συνόλου των οντοτήτων
Σετ οντοτήτων Irph

Οπου:

i β : Μέσος όρος των μέσων σταθμικών επιτοκίων των τραπεζών

n β : Αριθμός τραπεζών που συμμετέχουν στον υπολογισμό

i ca : Μέσος σταθμισμένος μέσος όρος επιτοκίων ταμιευτηρίου

n ca : Αριθμός ταμιευτηρίων που συμμετέχουν στον υπολογισμό

i sch : Μέσος όρος των μέσων σταθμικών επιτοκίων των εταιρειών στεγαστικής πίστης

n sch : Αριθμός εταιρειών στεγαστικής πίστης που συμμετέχουν στον υπολογισμό

Ωραία, γνωρίζουμε ήδη τους τύπους, αλλά πώς να το εφαρμόσουμε; Για να κατανοήσουμε καλά τον τύπο, είναι απαραίτητο να γνωρίζουμε την έννοια του επιτοκίου, του σταθμισμένου μέσου όρου και του αθροίσματος. Αυτό που κάνει ο τύπος είναι να υπολογίσει το μέσο όρο των μέσων τιμών. Δηλαδή, εάν το μέσο σταθμισμένο επιτόκιο της τράπεζας Χ είναι 10% και το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο της τράπεζας Υ είναι 5%, τότε το μέσο σταθμισμένο μέσο επιτόκιο θα είναι 10 + 5 διαιρούμενο με το 2 (έχουμε 2 τράπεζες). Αυτό είναι 7,5%. Τώρα, όταν υπολογίζουμε το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο κάθε τράπεζας, πώς το κάνουμε;

Ας φανταστούμε ότι η τράπεζα Χ έχει στο χαρτοφυλάκιό της στεγαστικά δάνεια με διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών (τα οποία υπολογίζονται για τον υπολογισμό) αξίας (λαμβάνοντας υπόψη τα κύρια) 10 εκατ. ευρώ. Συνολικά έχει στο χαρτοφυλάκιό της 20 δάνεια. Αν και το άθροισμα των 20 είναι 10 εκατ. ευρώ, δεν είναι όλα τα δάνεια του ίδιου ύψους. Συγκεκριμένα, το κεφάλαιο ενός από αυτά (ανεξόφλητο υπόλοιπο) ανέρχεται στα 5 εκατ. ευρώ. Όντας το 50% του συνολικού χαρτοφυλακίου που υπολογίζει, θα έχει μεγαλύτερη βαρύτητα από τα υπόλοιπα 19 στεγαστικά δάνεια. Ως εκ τούτου, όσον αφορά τη λήψη του μέσου όρου της τράπεζας, το επιτόκιο με το οποίο υπογράφηκε αυτό το δάνειο των 5 εκατομμυρίων θα είναι πιο καθοριστικό στον υπολογισμό.

Συνοπτικά, το IRPH υπολογίζεται σύμφωνα με τα ακόλουθα βήματα:

  1. Προστίθεται το σταθμισμένο κεφάλαιο των δανείων σε εκκρεμότητα με διάρκεια μεγαλύτερη των τριών ετών για μια δεδομένη τράπεζα.
  2. Αφού έχουμε τους κύριους συντελεστές στάθμισης, διαιρείται με τον αριθμό των δανείων που χορηγήθηκαν από τη συγκεκριμένη τράπεζα (που πληρούν τα κριτήρια).
  3. Μετά το 1 και το 2, θα έχουμε λάβει το σταθμισμένο μέσο επιτόκιο μιας δεδομένης τράπεζας. Έτσι, θα κάνουμε 1 και 2, για κάθε τράπεζα.
  4. Αφού έχουμε τα σταθμισμένα μέσα επιτόκια κάθε τράπεζας, τα προσθέτουμε και τα διαιρούμε με τον αριθμό των τραπεζών. Θα έχουμε πάρει το IRPH από τις τράπεζες.
  5. Θα χρειαστεί να κάνετε τα βήματα 1 έως 4 για τα ταμιευτήρια και τις εταιρείες στεγαστικών δανείων.
  6. Αφού έχουμε τα τρία IRPH, παίρνουμε τον μέσο όρο και το αποτέλεσμα πρέπει να είναι ίδιο με αυτό που προκύπτει με την εκτέλεση του τελευταίου τύπου.

Διαμάχη και κριτική

Η διαμάχη του IRPH προκύπτει λόγω της ανησυχίας (και της καταγγελίας) πολλών πελατών σχετικά με τη δυσκολία που συνεπάγεται η γνώση από πού προέρχονται οι αριθμοί IRPH. Κατ’ αρχήν, η Τράπεζα της Ισπανίας ήταν η οντότητα που δημοσίευσε επίσημα αυτόν τον δείκτη. Ωστόσο, το 2011 ξεκίνησε μια διαδικασία που θα καταλήξει στην εξαφάνιση του δείκτη ως επίσημου. Συγκεκριμένα, γύρω στο 2013, οι τράπεζες IRPH, τα ταμιευτήρια IRPH και ο τύπος περιουσιακού στοιχείου αναφοράς των ταμιευτηρίων (CECA) εξαφανίστηκαν. Η πρόθεση ήταν η εναρμόνιση των λογαριασμών σε ευρωπαϊκό και εθνικό επίπεδο, καθώς και η προσαρμογή του κόστους των δανείων στο πραγματικό κόστος με το οποίο οι τράπεζες απέκτησαν πόρους.

Με άλλα λόγια, το IRPH ήταν πολύ ακριβό. Και, πράγματι, αν και η Τράπεζα της Ισπανίας συνεχίζει να το δημοσιεύει, δεν θεωρείται επίσημο από τον Οκτώβριο του 2013. Η κριτική του δείκτη, πέρα ​​από την αδιαφάνειά του, ήταν ότι δεν συμμορφώνεται με ένα από τα άρθρα του διατάγματος με το οποίο γεννήθηκε.

Σημειώνεται ότι το διάταγμα της 5ης Μαΐου 1994 επιμένει στο γεγονός της διαφάνειας κατά την είσπραξη των προμηθειών, στον αντικειμενικό υπολογισμό των δεικτών και στη μη συμπερίληψη παραγόντων που εξαρτώνται αποκλειστικά από την οντότητα ή την οντότητα που ενδέχεται να την διαφοροποιήσουν πάρα πολύ. Ορισμένες οντότητες, ενσωματώνοντας κρυφές προμήθειες στο επιτόκιο, παρέκαμψαν τους κανονισμούς. Σαν να μην έφτανε αυτό, διέθεσαν το IRPH ως σταθερό ενδιαφέρον, ενώ στην πραγματικότητα είναι μεταβλητό. Και, για να κάνουν τα πράγματα χειρότερα, ισχυρίστηκαν ότι ήταν λιγότερο ασταθές ιστορικά από το Euribor, το οποίο είναι ψευδές.