L’IRPH, sigles d’índex de referència de préstecs hipotecaris, és una mitjana ponderada dels principals préstecs amb garantia hipotecària amb un període superior als tres anys.
L’origen de l’IRPH, com a tipus de referència oficial a Espanya, es remunta al 3 d’agost de 1994. En aquesta data, complint l’obligació de complementar els annexos de l’Ordre publicada l’11 maig de 1994 sobre transparència de les condicions financeres de els préstecs hipotecaris, el Banc d’Espanya elevava l’IRPH a oficial.
Així, l’agost del 1994 l’IRPH, conegut oficialment com a tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys, es regulava. Amb la publicació dels tipus de referència oficials per al mercat hipotecari, el Ministeri d’Economia i Hisenda espanyol tenia com a finalitat protegir els clients. Per això, a més d’elevar diversos índexs més a la categoria d’oficials, va dictar diverses normes sobre aquells contractes de préstec amb garantia hipotecària que tenien com a fi l’adquisició d’habitatge. És a dir, va imposar una manera d’actuar a les entitats que oferien crèdits hipotecaris per a habitatges que intentaven evitar que els clients estiguessin desinformats sobre la hipoteca que signaven.
Tot i això, com veurem més tard i segons ha indicat el Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), algunes entitats no van complir les indicacions d’aquella circular que tenia com a finalitat última protegir els clients mitjançant la transparència i la informació.
Com es calcula l’IRPH?
Encara que, en essència, hi ha una única manera de calcular l’IRPH, formalment hi ha tres tipus d’IRPH. El dels bancs, el de les caixes i el del conjunt de les entitats de crèdit. Les fórmules es descriuen a continuació:
- Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de 3 anys dels bancs
On:
i b : Mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats dels bancs
n b : Nombre de bancs que participen en el càlcul
- Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de 3 anys de les caixes destalvi
On:
i ca : Mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats de les caixes d’estalvi
n ca : Nombre de caixes d’estalvi que participen al càlcul
- Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de 3 anys del conjunt d’entitats
On:
i b : Mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats dels bancs
n b : Nombre de bancs que participen en el càlcul
i ca : Mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats de les caixes d’estalvi
n ca : Nombre de caixes d’estalvi que participen al càlcul
i sch : Mitjana dels tipus d’interès mitjans ponderats de les societats de crèdit hipotecari
n sch : Nombre de societats de crèdit hipotecari que participen en el càlcul
Genial, ja sabem les fórmules, però com aplicar-ho? Per entendre bé la fórmula cal conèixer el concepte de tipus dinterès, de mitjana ponderada i de sumatori. El que fa la fórmula és calcular la mitjana dels tipus mitjos. És a dir, si el tipus d’interès mitjà ponderat del banc X és 10% i el tipus d’interès mitjà ponderat del banc Y és 5%, aleshores la mitjana del tipus d’interès mitjà ponderat serà de 10+5 dividit entre 2 (tenim 2 bancs). Això és, 7,5%. Ara bé, a l’hora de calcular el tipus d’interès mitjà ponderat de cada banc, com ho fem?
Imaginem que el banc X té en cartera préstecs hipotecaris amb termini superior a tres anys (els que computen per al càlcul) per un valor (tenint en compte els principals) de 10 milions d’euros. En total, té 20 crèdits en cartera. Tot i que la suma dels 20 són 10 milions d’euros, no tots els préstecs són de la mateixa quantia. En concret, el principal d’un (saldo viu) és de 5 milions d’euros. Com que és el 50% del total de la cartera que computa, tindrà més pes que la resta dels 19 préstecs hipotecaris. Per tant, a l’hora de fer la mitjana del banc, el tipus d’interès a què es va signar aquest préstec de 5 milions serà més determinant al càlcul.
Resumint, l’IRPH es calcula segons els passos següents:
- Se sumen els principals ponderats dels préstecs pendents per pagar el termini dels quals sigui superior a tres anys per a un determinat banc.
- Un cop tenim els ponderats principals, es divideix entre el nombre de préstecs concedits d’aquest banc (que compleixen els criteris).
- Després de l’1 i el 2, haurem obtingut el tipus d’interès mitjà ponderat d’un banc determinat. Així doncs, farem 1 i 2 per a cada banc.
- Un cop tenim els tipus d’interès mitjans ponderats de cada banc, els sumem i els dividim entre el nombre de bancs. Haurem obtingut el IRPH dels bancs.
- Cal fer els passos d’1 a 4 per a les caixes d’estalvi i les societats de crèdit hipotecari.
- Un cop tenim els tres IRPH, realitzem la mitjana i el resultat ha de ser idèntic al que s’obté fent la darrera fórmula.
Polèmica i crítiques
La polèmica de l’IRPH neix a causa de la inquietud (i queixa) de molts clients per la dificultat que comporta saber d’on surten els números de l’IRPH. En principi, el Banc d’Espanya era l’entitat que publicava aquest índex de manera oficial. Tot i això, el 2011 es va iniciar un procés que culminaria amb la desaparició de l’índex com a oficial. Concretament, cap al 2013, van desaparèixer els índexs IRPH bancs, IRPH caixes destalvi i el tipus dactius de referència de caixes (CECA). La intenció era harmonitzar els comptes a escala europea i nacional, així com ajustar els costos dels préstecs al cost real a què els bancs obtenien recursos.
En altres paraules, el IRPH era massa car. I, efectivament, encara que el Banc d’Espanya el segueix publicant, no es considera oficial des de l’octubre del 2013. La crítica a l’índex, a més de la seva opacitat, era que no compleix un dels articles de l’ordre amb què neix.
Cal destacar que a l’Ordre 5 de maig de 1994 s’insisteix en el fet de la transparència a l’hora de cobrar les comissions, en el càlcul objectiu dels índexs i en la no inclusió de factors que depenguin exclusivament de l’entitat o que puguin provocar que variï massa. Algunes entitats, en incorporar comissions ocultes al tipus d’interès, se saltaven la normativa. Per si no n’hi hagués prou, comercialitzaven l’IRPH com a interès fix, quan en realitat és variable. I, per a més inri, afirmaven que era menys volàtil històricament que l’Euribor, cosa que és falsa.