Referentna vrijednost hipotekarnog kredita (IRPH)

IRPH, skraćenica za Referentni pokazatelj stambenog kredita, je ponderisani prosek glavnih stambenih kredita sa periodom dužim od tri godine.

Referentna vrijednost hipotekarnog kredita (IRPH)

Nastanak IRPH, kao zvaničnog referentnog tipa u Španiji, datira od 3. avgusta 1994. godine. Tog datuma, poštujući obavezu dopune aneksa Naredbe objavljene 11. maja 1994. o transparentnosti finansijskih uslova hipotekarne kredite, Banka Španije podigla je IRPH u zvaničnik.

Tako je u avgustu 1994. godine regulisan IRPH, zvanično poznat kao prosječna stopa za hipotekarne kredite na tri godine. Objavljivanjem zvaničnih referentnih stopa za hipotekarno tržište, špansko Ministarstvo ekonomije i finansija imalo je za cilj da zaštiti klijente. U tu svrhu, osim što je podigao još nekoliko indeksa u kategoriju službenika, donio je nekoliko propisa o onim ugovorima o kreditu sa hipotekarnim jamstvom koji su bili namijenjeni za stjecanje stana. Odnosno, nametnuo je način postupanja subjektima koji su nudili hipotekarne kredite za stambene objekte koji su pokušavali spriječiti klijente da budu pogrešno informisani o hipoteci koju su potpisali.

Uprkos tome, kao što ćemo kasnije vidjeti i kako je ukazao Sud pravde Evropske unije (CJEU), neki subjekti nisu ispoštovali naznake tog cirkulara čija je krajnja svrha bila zaštita kupaca kroz transparentnost i informacije.

Kako se izračunava IRPH?

Iako, u suštini, postoji samo jedan način izračunavanja IRPH, formalno postoje tri tipa IRPH. Ono banaka, štedionica i svih kreditnih institucija. Formule su opisane u nastavku:

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita banaka na rok od 3 godine
Irph Banks

gdje:

i b : Prosjek ponderisanih prosječnih kamatnih stopa banaka

n b : Broj banaka koje učestvuju u obračunu

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita na 3 godine od štedionica
Irph Boxes

gdje:

i ca : Prosjek ponderisanih prosječnih kamatnih stopa štedionica

n ca : Broj štedionica koje učestvuju u obračunu

  • Prosječna stopa hipotekarnih kredita na 3 godine grupe subjekata
Irph skup entiteta

gdje:

i b : Prosjek ponderisanih prosječnih kamatnih stopa banaka

n b : Broj banaka koje učestvuju u obračunu

i ca : Prosjek ponderisanih prosječnih kamatnih stopa štedionica

n ca : Broj štedionica koje učestvuju u obračunu

i sch : Prosjek ponderisanih prosječnih kamatnih stopa kompanija za hipotekarne kredite

n sch : Broj hipotekarnih kreditnih kompanija koje učestvuju u izračunu

Odlično, već znamo formule, ali kako to primijeniti? Za dobro razumijevanje formule potrebno je poznavati koncept kamatne stope, ponderisanog prosjeka i zbrajanja. Ono što formula radi je izračunavanje prosjeka prosječnih stopa. Odnosno, ako je ponderisana prosečna kamatna stopa banke X 10%, a prosečna ponderisana kamatna stopa banke Y 5%, tada će prosek prosečne ponderisane kamatne stope biti 10 + 5 podeljen sa 2 (imamo 2 banke ). Ovo je 7,5%. Sada, kada izračunavamo ponderisanu prosečnu kamatnu stopu svake banke, kako to da uradimo?

Zamislimo da banka X u svom portfelju ima hipotekarne kredite sa rokom trajanja duže od tri godine (koji se računaju za obračun) u vrijednosti (uzimajući u obzir glavnice) od 10 miliona eura. Ukupno ima 20 kredita u svom portfelju. Iako je suma tih 20 10 miliona evra, nisu svi krediti istog iznosa. Naime, glavnica jednog od njih (preostalo stanje) iznosi 5 miliona eura. Budući da je 50% ukupnog portfelja koji izračunava, imat će veću težinu od ostalih 19 hipotekarnih kredita. Dakle, kada se uzme prosek banke, u obračunu će biti presudnija kamatna stopa po kojoj je potpisan taj kredit od 5 miliona.

Ukratko, IRPH se izračunava prema sljedećim koracima:

  1. Dodaje se ponderisana glavnica kredita koji čekaju na otplatu sa rokom dužem od tri godine za datu banku.
  2. Kada dobijemo glavne pondere, dijelimo ih sa brojem kredita odobrenih od te banke (koji ispunjavaju kriterije).
  3. Nakon 1 i 2, dobićemo prosječnu ponderisanu kamatnu stopu date banke. Tako da ćemo uraditi 1 i 2, za svaku banku.
  4. Kada dobijemo prosječne ponderisane kamatne stope svake banke, dodajemo ih i dijelimo sa brojem banaka. Dobit ćemo IRPH od banaka.
  5. Biće potrebno uraditi korake od 1 do 4 za štedionice i hipotekarna društva.
  6. Kada imamo tri IRPH-a, uzimamo prosjek i rezultat mora biti identičan onom dobivenom izvođenjem posljednje formule.

Kontroverze i kritike

Kontroverza IRPH nastaje zbog zabrinutosti (i pritužbi) mnogih klijenata o poteškoćama u saznanju odakle dolaze brojevi IRPH. U principu, Banka Španije je bila entitet koji je zvanično objavio ovaj indeks. Međutim, 2011. godine započeo je proces koji će kulminirati nestankom indeksa kao zvaničnog. Naime, oko 2013. godine nestale su IRPH banke, IRPH štedionice i referentna vrsta aktive štedionica (CECA). Namjera je bila da se usaglase računi na evropskom i nacionalnom nivou, kao i da se troškovi kredita prilagode realnoj cijeni po kojoj su banke dobile sredstva.

Drugim riječima, IRPH je bio preskup. I zaista, iako Banka Španije nastavlja da ga objavljuje, on se ne smatra službenim od oktobra 2013. Kritika indeksa, pored njegove neprozirnosti, bila je da nije u skladu sa jednim od članova naredbe. sa kojim je rođen.

Treba napomenuti da se Naredba od 5. maja 1994. insistira na činjenici transparentnosti prilikom prikupljanja provizija, na objektivnom obračunu indeksa i na neuključivanju faktora koji zavise isključivo od subjekta ili entiteta, a koji mogu uzrokovati njegovo variranje previse. Neki subjekti su ugrađivanjem skrivenih provizija u kamatnu stopu zaobilazili propise. Kao da to nije bilo dovoljno, IRPH su plasirali kao fiksnu kamatu, dok je u stvarnosti varijabilna. I, da stvar bude još gora, tvrdili su da je istorijski manje volatilan od Euribora, što je netačno.